Fakty o dzierżawie przez osobę niebędącą rolnikiem
| Rodzaj dzierżawy | Czy nie rolnik może dzierżawić | Uwagi |
|---|---|---|
| Prywatny właściciel | tak, zgodnie z wolą właściciela | umowa pisemna przy okresie dłuższym niż rok |
| Przetarg nieograniczony z Zasobu | tak, po spełnieniu warunków ogłoszenia | wadium i dokumenty zgodnie z ogłoszeniem |
| Przetarg ograniczony z Zasobu | zwykle nie, kierowany do rolników indywidualnych | wymagany status i miejsce zamieszkania w gminie lub okolicy |
| Grunty gminne i powiatowe | zależy od ogłoszenia | zasady określa dokument przetargu |
| Lasy Państwowe | zależy od ogłoszenia nadleśnictwa | często dzierżawa na cele inne niż rolnicze |
Prywatna dzierżawa, swoboda stron
Jeśli właściciel chce oddać ziemię, nie musi jej oddawać wyłącznie rolnikowi. Strony ustalają czynsz, okres i warunki, a o tym, czy dzierżawca prowadzi gospodarstwo, decydują same. Dzierżawca niebędący rolnikiem może więc na przykład założyć sad, uprawę ziół, pasiekę, pastwisko dla koni albo wykorzystać grunt rolny w inny dozwolony sposób, o ile umowa i przeznaczenie terenu na to pozwalają.
Warto jednak pamiętać, że ziemia rolna ma swój sposób użytkowania. Plan zagospodarowania przestrzennego lub inne dokumenty mogą ograniczać zmianę przeznaczenia, zabudowę albo prace ziemne. Przed podpisaniem umowy sprawdź, czy planowana działalność jest zgodna z przeznaczeniem gruntu. Wskazówki dotyczące treści umowy znajdziesz w tekście o umowie dzierżawy gruntu rolnego.
Ziemia z Zasobu Skarbu Państwa, przetargi ograniczone i nieograniczone
KOWR zarządza ziemią Skarbu Państwa i oddaje ją w dzierżawę najczęściej w przetargach. Przetargi ograniczone adresowane są do rolników indywidualnych, którzy spełniają warunki, na przykład prowadzą gospodarstwo w odpowiedniej odległości od gruntu. Osoby niebędące rolnikami zazwyczaj w nich nie startują. Przetargi nieograniczone są otwarte szerzej, więc osoba fizyczna lub firma może zgłosić ofertę, o ile spełni warunki ogłoszenia, wpłaci wadium i dopełni formalności.
Ponieważ ostateczne warunki zapisano w każdym ogłoszeniu, trzeba je czytać dokładnie. Opisujemy je na stronach o dzierżawie KOWR i o przetargu ograniczonym.
Grunty gminne, powiatowe i nadleśnictw
Wykazy nieruchomości przeznaczonych do oddania w dzierżawę publikują także gminy i powiaty. Zasady wyboru dzierżawcy określa ogłoszenie albo uchwała, a firmy i osoby prywatne często mogą wziąć udział w przetargu. Nadleśnictwa Lasów Państwowych oddają w dzierżawę niewielkie grunty, które zwykle nie są objęte tymi samymi regułami co ziemia z Zasobu. W każdym przypadku źródłem prawdy jest treść ogłoszenia.
Osobną kategorią są inwestorzy i firmy, na przykład spółki zainteresowane gruntem pod produkcję energii. Ich wymagania są inne niż rolnika: liczy się powierzchnia, klasa gleby, dostęp do sieci i forma przetargu. Dla takich podmiotów najczęściej otwarte są przetargi nieograniczone i oferty gmin, a ziemia z przetargów ograniczonych pozostaje poza zasięgiem. Zanim zaczniesz szukać gruntu, ustal więc, które formy ogłoszeń są dla ciebie dostępne, i filtruj oferty według tego kryterium, zamiast czytać każde ogłoszenie od początku do końca.
Dokumenty i formalności
Przygotowanie dokumentów z wyprzedzeniem skraca czas reakcji. Przetargi mają terminy kwalifikacji i wpłaty wadium, a ich przekroczenie wyklucza z udziału bez możliwości poprawki. Zrób listę wymaganych oświadczeń, sprawdź, czy wadium zdąży dotrzeć na konto organizatora, i zostaw zapas czasu na ewentualne uzupełnienia. Osoby, które nie prowadzą gospodarstwa, powinny uważnie sprawdzić, czy ogłoszenie nie wymaga statusu, którego nie mają.
Niezależnie od statusu przydaje się zestaw dokumentów, który skraca przygotowanie do przetargu lub podpisania umowy:
- dokument tożsamości albo odpis z rejestru dla firmy,
- dowód wpłaty wadium, jeśli przetarg go wymaga,
- oświadczenia wymagane w ogłoszeniu,
- informacja o planowanym sposobie użytkowania gruntu,
- w przypadku ziemi prywatnej pisemna umowa z opisem działek i czynszu.
Dzierżawa a dopłaty i KRUS
Często zadawane pytanie dotyczy tego, czy nie rolnik może dostać dopłaty do dzierżawionej ziemi. Zasady zależą od programu i od tego, kto spełnia warunki pomocy, a one się zmieniają. Zamiast zakładać odpowiedź, sprawdź aktualne wymagania w agencji płatniczej albo u doradcy rolnego jeszcze przed podpisaniem umowy, bo od tego może zależeć opłacalność całego przedsięwzięcia.
Osoba niebędąca rolnikiem, która dzierżawi grunt, może mieć inne skutki podatkowe i ubezpieczeniowe niż rolnik prowadzący gospodarstwo. Zależy to od powierzchni, charakteru działalności i statusu dzierżawcy, więc najlepiej sprawdzić to wcześniej u doradcy rolnego, księgowego lub we właściwej instytucji. Zasady dotyczące ubezpieczenia rolników opisujemy w tekście o umowie dzierżawy a KRUS.
Na koniec praktyczna uwaga. Ogłoszenia o dzierżawie są publikowane w wielu miejscach naraz: na stronach oddziałów KOWR, w biuletynach informacji publicznej gmin i powiatów, na stronach nadleśnictw i w serwisie samorządowym. Przegląd ich wszystkich ręcznie zajmuje godziny w tygodniu, a termin kwalifikacji jest krótki. Ustal więc stały rytm sprawdzania albo skorzystaj z alertu, który zrobi to za ciebie.
Gdzie znaleźć ogłoszenia
Ziemię z Zasobu, gmin i nadleśnictw zbieramy w jednym miejscu. Na stronie głównej pod hasłem kowr przetargi możesz sprawdzić, jakie ogłoszenia są dostępne w twojej okolicy, a ogólne zasady dzierżawy opisujemy w tekście o dzierżawie ziemi rolnej. Szczegóły planów z alertami znajdziesz w cenniku.
Znajdź przetarg, w którym możesz wystartować
Alert o nowych przetargach w twojej okolicy to oszczędność godzin przeglądania stron oddziałów i gmin.
Jeśli dopiero zaczynasz, zacznij od małej powierzchni i prywatnej umowy, a doświadczenie wykorzystaj przy kolejnych przetargach. Dzierżawa kilku hektarów pozwala sprawdzić, jak wygląda cały cykl: negocjacje, umowa, zasiewy, rozliczenie z właścicielem i zwrot ziemi. Po pierwszym sezonie wiesz, jakie pytania zadawać przy większym gruncie, i łatwiej ocenić, czy przetarg z Zasobu jest dla ciebie.