Założenia ilustracyjne, nie dane rynkowe
Liczby w tym tekście nie opisują rynku. To przykład rachunku, w którym wymyślone, okrągłe wartości pozwalają zobaczyć mechanikę. Prawdziwe stawki zależą od regionu, klasy gleby, formy dzierżawy i wyniku przetargu, a prawdziwą cenę pszenicy bierzemy z aktualnego źródła, na przykład z komunikatów GUS. Przyjmujemy:
| Założenie | Wartość ilustracyjna |
|---|---|
| Powierzchnia dzierżawy | 30 ha |
| Czynsz | 6 dt pszenicy z hektara rocznie |
| Cena pszenicy do przeliczenia | 90 zł za dt |
| Wadium | 10 procent rocznego czynszu z całej powierzchni |
| Koszt uprawy 1 ha (bez czynszu) | 3 200 zł rocznie |
| Plon pszenicy | 60 dt z hektara |
| Cena sprzedaży pszenicy | 90 zł za dt |
Czynsz za 1 ha i za całą powierzchnię
Czynsz za jeden hektar liczymy mnożeniem: 6 dt razy 90 zł daje 540 zł rocznie z 1 ha. Dla 30 ha to 540 zł razy 30, czyli 16 200 zł rocznie. Miesięcznie wychodzi 1 350 zł za całość, co jest wartością pomocniczą, bo czynsz płaci się zwykle w ratach wskazanych w umowie.
Jeśli cena pszenicy w umowie zmienia się z rokiem, czynsz zmienia się razem z nią. Przy 100 zł za dt czynsz z hektara wzrósłby do 600 zł, a przy 80 zł spadłby do 480 zł. Dlatego zapis o sposobie przeliczenia warto spisać dokładnie (zobacz też czynsz dzierżawny).
Pamiętaj, że czynsz wywoławczy to tylko punkt wyjścia. W przetargach ustnych cena rośnie w postąpieniach, a w ofertach pisemnych o wyniku decyduje najwyższa zaoferowana stawka. Dlatego przed przetargiem ustal własny limit: maksymalny czynsz z hektara, przy którym rachunek jeszcze ma sens przy ostrożnych założeniach plonu i ceny. Zapisanie tej liczby wcześniej chroni przed emocjami na sali, gdy rywal podbija stawkę o kolejny krok.
Wadium w przetargu
Przy ziemi z Zasobu Skarbu Państwa w przetargu wpłaca się wadium, którego wysokość podaje ogłoszenie. W naszym przykładzie, po założeniu 10 procent rocznego czynszu, wadium wynosi 1 620 zł dla 30 ha. Wygrywający przetarg zwykle zalicza je na poczet czynszu, a pozostali uczestnicy odzyskują je po rozstrzygnięciu zgodnie z ogłoszeniem. To wartość ilustracyjna, więc w prawdziwym przetargu sprawdź kwotę w ogłoszeniu. Zasady wpłaty i zwrotu opisujemy w tekście o wadium w przetargu KOWR.
Dodatkowe pozycje kosztów
Zwykle pomijaną pozycją jest czas dojazdu na pole. Pole oddalone o kilkanaście kilometrów od gospodarstwa zwiększa koszt paliwa i pracy przy każdym zabiegu, więc czynsz niższy o kilkadziesiąt złotych z hektara nie zawsze oznacza korzystniejszą ofertę. Dlatego w naszych narzędziach pokazujemy odległość od wpisanej gminy gospodarstwa.
Czynsz to nie jedyny wydatek, więc do rachunku dodaj pozycje, które pojawiają się w konkretnej umowie:
- podatek rolny, jeśli według umowy obciąża dzierżawcę,
- ubezpieczenie upraw, o ile je wykupujesz,
- opłaty melioracyjne lub inne opłaty wskazane w umowie,
- koszty uprawy: nasiona, nawozy, środki ochrony, paliwo, praca maszyn,
- koszty finansowania, jeśli kupujesz maszyny albo środki na kredyt.
W przykładzie przyjmujemy koszt uprawy 3 200 zł z hektara i pomijamy resztę, żeby rachunek był czytelny.
Wynik rachunku
Poniższy rachunek pokazuje wynik przed podatkami i pozostałymi kosztami, takimi jak amortyzacja maszyn, praca własna czy odsetki. Gdy dodasz je do zestawienia, końcowa kwota będzie niższa. Dlatego nie traktuj liczb jako prognozy, tylko jako szablon, do którego wpisujesz swoje dane.
Przychód z hektara to 60 dt razy 90 zł, czyli 5 400 zł. Po odjęciu kosztu uprawy 3 200 zł i czynszu 540 zł zostaje 1 660 zł z hektara przed podatkami i pozostałymi kosztami. Przy 30 ha daje to 49 800 zł. Zmiana jednego założenia przesuwa wynik: gdyby plon spadł do 50 dt, przychód z hektara wyniósłby 4 500 zł, a wynik 760 zł. Dlatego dzierżawę warto liczyć na kilku wariantach, a nie na jednej liczbie.
Jak porównać swój rachunek z rynkiem
Własny rachunek ma sens, gdy porównasz go z rzeczywistymi stawkami z okolicy. Najuczciwsze źródło to opublikowane wyniki przetargów, w których widać czynsz wylicytowany za podobną ziemię. W naszych planach zbieramy je razem z ogłoszeniami i datami, a wszędzie, gdzie wyniku nie opublikowano, nie pokazujemy go wcale. Więcej o cenach dzierżawy znajdziesz na stronie o dzierżawie ziemi rolnej.
Dłuższa umowa rozkłada koszty inwestycji w glebę na więcej zbiorów, ale wiąże z czynszem na lata. Jak podejść do takiej decyzji, opisujemy w tekście o umowie dzierżawy na 10 lat, a co zapisać w umowie, w tekście o umowie dzierżawy gruntu rolnego.
Gdzie znaleźć ziemię do własnego rachunku
Aktualne przetargi na dzierżawę z KOWR, gmin i nadleśnictw zebraliśmy na stronie głównej pod hasłem kowr przetargi. Zobacz je w promieniu od swojego gospodarstwa, sprawdź czynsz wywoławczy i zestaw go z własnymi założeniami z tabeli powyżej. Plany z alertami opisane są w cenniku.
Policz dzierżawę na własnych liczbach
Wstaw do rachunku własny czynsz, cenę i plon, a ogłoszenia przetargowe znajdziesz w jednym miejscu.
Na koniec jedno zastrzeżenie. Wszystkie liczby w przykładzie są dobrane tak, by rachunek był czytelny, i nie wskazują, ile kosztuje dzierżawa w jakimkolwiek regionie. Jeśli chcesz oprzeć decyzję na faktach, porównaj własne założenia z czynszem wywoławczym w ogłoszeniu i z wynikami opublikowanymi dla podobnej ziemi w twojej okolicy, a potem policz wariant ostrożny, w którym plon i cena są niższe.