Fakty o rozwiązaniu umowy dzierżawy
| Tryb | Kiedy działa | Co spisać |
|---|---|---|
| Porozumienie stron | strony zgodnie kończą umowę, także przed terminem | datę zakończenia, rozliczenie czynszu, zwrot ziemi |
| Wypowiedzenie z terminem | gdy umowa lub przepisy to dopuszczają | termin i dowód doręczenia, patrz wpis o wypowiedzeniu |
| Tryb natychmiastowy | ważna przyczyna wskazana w umowie lub przepisach | opis przyczyny, wcześniejsze wezwania, dowody |
| Upływ czasu | umowa na czas oznaczony wygasa sama | protokół zwrotu ziemi |
| Sąd | spór o skutki lub zasadność | dokumenty, korespondencja, protokoły |
Rozwiązanie umowy dzierżawy za porozumieniem stron
Jeśli oba podmioty chcą zakończyć dzierżawę wcześniej niż w umowie, wystarczy wspólna decyzja. Najlepiej spisać ją w formie pisemnej, nawet gdy pierwotna umowa nie wymagała pisma, bo to jedyny sposób, by później udowodnić ustalenia. W porozumieniu zapisz: oznaczenie umowy pierwotnej, datę, od której umowa przestaje obowiązywać, sposób rozliczenia czynszu za ostatni okres, termin protokolarnego przekazania ziemi oraz oświadczenie, że strony nie mają wobec siebie dalszych roszczeń albo wskazanie, które sprawy pozostają otwarte.
Układ pisma: „Strony umowy dzierżawy z dnia (data) postanawiają rozwiązać ją za porozumieniem ze skutkiem na dzień (data). Czynsz za okres do tego dnia zostanie rozliczony do dnia (data). Dzierżawca przekaże grunt wydzierżawiającemu w dniu (data) na podstawie protokołu. Podpisy obu stron.” To szkic ilustracyjny, bez cech porady prawnej.
Tryb natychmiastowy przy zwłoce w czynszu
Najczęstszą przyczyną zakończenia dzierżawy bez zachowania terminów jest zaległość w płatności. Zasadniczo wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu, gdy dzierżawca zalega z czynszem za co najmniej dwa okresy płatności i po pisemnym wezwaniu z dodatkowym terminem nadal nie płaci. Opis konkretnych liczb i terminów zależy jednak od przepisów oraz od treści umowy, więc sprawdź je na własnym dokumencie.
Warto więc zachować dokumenty:
- pisemne wezwanie do zapłaty z podaniem kwoty i dodatkowego terminu,
- dowód doręczenia wezwania,
- wyciągi z konta pokazujące brak wpłat,
- pismo wypowiadające umowę z odwołaniem do wezwania.
Inne ważne przyczyny
W praktyce spory o zakończenie dzierżawy rzadko dotyczą samych terminów. Częściej chodzi o to, czy przyczyna rzeczywiście zachodziła i czy strona, która kończy umowę, ją udokumentowała. Dlatego przy każdym problemie z użytkowaniem gruntu warto prowadzić prostą notatkę: data, zdjęcie, krótki opis, kto był świadkiem. Taka dokumentacja bywa ważniejsza niż najlepiej sformułowane pismo, bo pozwala wykazać, że przyczyna była realna.
Także dzierżawca może mieć powody do przedwczesnego zakończenia umowy, na przykład gdy ziemia ma wady uniemożliwiające uprawę, a wydzierżawiający ich nie usuwa. Z drugiej strony właściciel może zakończyć dzierżawę, gdy dzierżawca używa gruntu w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem, pogarsza jego stan albo oddaje go osobie trzeciej bez wymaganej zgody. Każdy z takich przypadków warto opisać w piśmie konkretnie, z datami i ewentualnymi zdjęciami lub notatkami z oględzin.
Skutki rozwiązania, zwrot ziemi i rozliczenia
Szczególną uwagę poświęć uprawom na polu. Jeśli rozwiązanie następuje w trakcie sezonu, ustal, kto zbiera plon i kto ponosi koszty dotychczasowych zabiegów. Najprostsze rozwiązanie to rozliczenie w porozumieniu: dzierżawca zbiera plon i zwraca ziemię po żniwach albo właściciel wypłaca ustaloną kwotę za nakłady. Takie ustalenia spisz w tym samym dokumencie, w którym kończysz umowę.
Po zakończeniu umowy dzierżawca zwraca grunt. Sporządźcie protokół z opisem stanu pola, upraw, rowów, dróg dojazdowych i budowli, jeśli były w dzierżawie. Rozlicz czynsz do dnia zwrotu i uzgodnij sprawę upraw stojących na polu oraz nakładów poniesionych na ziemię. Zmiana użytkownika wpływa też na wnioski o dopłaty, które składa się w agencji płatniczej, oraz na sytuację w KRUS, o czym piszemy w tekście o umowie dzierżawy a KRUS.
Dobrą praktyką jest zapis o trybie rozwiązywania sporów. Strony mogą ustalić, że przed skierowaniem sprawy do sądu spotkają się i spróbują porozumieć, a w razie zmiany adresu poinformują się o niej na piśmie. Taki zapis nie zastąpi dobrej woli, ale skraca czas reakcji i zmniejsza ryzyko, że ważne pismo trafi na nieaktualny adres, a termin wypowiedzenia zostanie zmarnowany.
Jak uniknąć sporu przy kolejnej umowie
Większości problemów da się uniknąć, jeśli umowa od początku opisuje przedmiot, czynsz, okres, zasady wypowiedzenia i protokoły. Wskazówki zebraliśmy w tekście o umowie dzierżawy gruntu rolnego, a przy dłuższych okresach zobacz też umowę dzierżawy na 10 lat.
Przy każdym trybie zakończenia pamiętaj o stronie praktycznej. Zanim podpiszesz porozumienie albo wyślesz pismo, zrób listę: jakie pola, jakie uprawy, jakie nakłady, jakie zaległości i kto ma wydać lub odebrać klucze do bram i magazynów. Taka lista zabiera pół godziny, a pozwala nie zostawić żadnej sprawy otwartej. Podpisz ją razem z dokumentem końcowym.
Szukanie nowej ziemi po zakończeniu umowy
Jeśli zakończyłeś dzierżawę i chcesz zachować areał, zajrzyj do ogłoszeń przetargowych. Oddziały KOWR, gminy i nadleśnictwa ogłaszają przetargi na dzierżawę przez cały rok, a przegapiony termin to często dziesięć lat bez tej ziemi. Zebrane ogłoszenia znajdziesz pod hasłem kowr przetargi, a zasady ogólne w opisie dzierżawy ziemi rolnej.
Nowa dzierżawa bez przegapionego terminu
Alert o nowych przetargach w promieniu od twojego gospodarstwa i kalendarz terminów kwalifikacji oraz wadium są w każdym planie opisanym w cenniku.
Pamiętaj, że rozwiązanie umowy nie kończy automatycznie rozliczeń. Czynsz za ostatni okres, uprawy na polu, zwrot kaucji, jeśli ją wpłacono, oraz protokół stanu ziemi powinny znaleźć się w jednym dokumencie końcowym, podpisanym przez obie strony. Dzięki temu kończysz dzierżawę czysto i możesz zająć się kolejną umową bez otwartych spraw z poprzednią.