Fakty o wypowiedzeniu dzierżawy
| Zagadnienie | Zasada w skrócie |
|---|---|
| Forma | pisemna, jeśli umowa dzierżawy wymagała pisma |
| Umowa na czas nieoznaczony | wypowiedzenie z terminem, zwykle na koniec okresu rozliczeniowego, zgodnie z umową i przepisami |
| Umowa na czas oznaczony | zwykle tylko z przyczyn wskazanych w umowie lub w przepisach |
| Zaległości w czynszu | możliwe wypowiedzenie po wezwaniu do zapłaty z dodatkowym terminem |
| Dowód doręczenia | list polecony, kurier z potwierdzeniem albo pokwitowanie odbioru |
| Skutek | wydanie ziemi z protokołem, rozliczenie czynszu i nakładów |
Kiedy można wypowiedzieć dzierżawę
Zacznij od własnej umowy. To ona najczęściej mówi, czy dzierżawa jest zawarta na czas oznaczony (na przykład na 10 lat), czy nieoznaczony, i jakie są okresy wypowiedzenia. Jeśli umowa milczy, stosuje się zasady ogólne prawa cywilnego o dzierżawie. Przy gruntach rolnych terminy są zasadniczo związane z rokiem dzierżawnym, więc wypowiedzenie złożone za późno może przesunąć skutek o cały rok. Dlatego datę nadania pisma warto zaplanować z wyprzedzeniem.
Dzierżawa zawarta na czas oznaczony kończy się z upływem tego czasu, bez wypowiedzenia. Wcześniejsze zakończenie jest możliwe wtedy, gdy umowa to przewiduje albo gdy zachodzi przyczyna przewidziana w przepisach, na przykład długotrwała zwłoka z czynszem lub użytkowanie niezgodne z przeznaczeniem. Zasady wcześniejszego zakończenia za zgodą obu stron opisujemy w tekście o rozwiązaniu umowy dzierżawy.
Co powinno być w piśmie
Przy dzierżawie rolnej szczególnie istotny jest moment, w którym kończy się rok dzierżawny, bo od niego często liczy się termin wypowiedzenia. Jeśli umowa tego nie wyjaśnia, sprawdź, co wynika z jej treści i przepisów, zanim zaplanujesz zasiewy lub nowe inwestycje na polu. Wypowiedzenie złożone po terminie zwykle nie jest nieważne, ale skutek następuje później, co potrafi pokrzyżować plany na cały sezon.
Pismo ma być krótkie i jednoznaczne. Sąd lub druga strona nie powinny mieć wątpliwości, kto, co i od kiedy wypowiada. Opisujemy elementy, które zwykle się w nim znajdują:
- miejscowość i data sporządzenia,
- dane wypowiadającego i adresata (imię, nazwisko lub nazwa, adres),
- oznaczenie umowy (data zawarcia, strony, przedmiot z numerami działek),
- jednoznaczne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy,
- termin, na który umowa ma się zakończyć, zgodny z umową i przepisami,
- przyczyna, jeśli umowa wymaga jej wskazania albo jeśli opierasz się na zwłoce w czynszu,
- propozycja terminu protokolarnego przekazania ziemi,
- podpis własnoręczny.
Przykład treści wypowiedzenia
Układ pisma, który dopasujesz do swojej umowy: „Na podstawie umowy dzierżawy z dnia (data) dotyczącej działek nr (numery) w obrębie (nazwa), gmina (nazwa), wypowiadam tę umowę z zachowaniem terminu wypowiedzenia wynikającego z umowy, ze skutkiem na dzień (data). Proszę o wyznaczenie terminu protokolarnego przekazania gruntu. Podpis.” Dla zwłoki z czynszem dodaj odwołanie do wcześniejszego wezwania do zapłaty i do upływu wyznaczonego w nim terminu. To tylko układ ilustracyjny, nie porada prawna, a ostateczne brzmienie najlepiej sprawdzić z prawnikiem.
Doręczenie i dowód
Najczęstszy błąd to pismo wysłane na zły adres albo bez dowodu nadania. Sprawdź, jaki adres wskazano w umowie, i wyślij pismo właśnie tam, a przy wątpliwościach także na adres zamieszkania. Zachowaj numer przesyłki, potwierdzenie nadania i, jeśli to możliwe, zwrotne potwierdzenie odbioru. Osobno zapisz w notatce datę i godzinę, kiedy próbowano doręczyć pismo osobiście.
Oświadczenie o wypowiedzeniu wywołuje skutek, gdy dotrze do adresata tak, że mógł się z nim zapoznać. Wysyłaj więc list polecony za zwrotnym potwierdzeniem odbioru albo przekaż pismo osobiście za pokwitowaniem. Zachowaj kopię pisma i dowód nadania. Jeśli adresat nie odbiera listów, sprawdź, co o doręczeniu mówi umowa, bo bywa, że strony wskazują w niej adresy do korespondencji.
Zdarza się, że dzierżawca nie zwraca ziemi w terminie. Wtedy zachowaj spokój i dokumentuj: wyślij pisemne wezwanie do wydania gruntu, zrób zdjęcia pola z datą, a o dalszych krokach porozmawiaj z prawnikiem. Nie wchodź na pole bez uzgodnienia i nie niszcz upraw, bo możesz narazić się na odpowiedzialność. Spokojna, dobrze udokumentowana ścieżka zwykle kończy się szybciej niż spór prowadzony na emocjach.
Po wypowiedzeniu, wydanie ziemi i rozliczenie
Po upływie terminu dzierżawca zwraca grunt w stanie nie gorszym niż wynika ze zwykłego użytkowania. Sporządźcie protokół zdawczo odbiorczy, najlepiej z opisem upraw na polu, rowów i dróg. Rozlicz zaległy czynsz za okres do dnia zwrotu i uzgodnij sprawy ewentualnych nakładów oraz upraw, które są jeszcze na polu. W gospodarstwie z ubezpieczeniem w KRUS zmiana areału może też wpływać na twój status, o czym piszemy w tekście o umowie dzierżawy a KRUS.
Co dalej po zakończeniu dzierżawy
Rolnik, który traci dzierżawioną ziemię, zwykle szuka nowej. Jeśli rozważasz przetarg na dzierżawę z Zasobu Skarbu Państwa, przejrzyj ogłoszenia na stronie głównej pod hasłem kowr przetargi, a ogólne zasady znajdziesz w opisie dzierżawy ziemi rolnej. Jeśli potrzebujesz nowej umowy, wróć do tekstu o umowie dzierżawy gruntu rolnego.
Nowa ziemia po wypowiedzeniu
Alerty o nowych przetargach w promieniu od gospodarstwa pomagają zastąpić utraconą dzierżawę bez przeglądania stron kilkunastu oddziałów KOWR i urzędów gmin. Plany i ceny znajdziesz w cenniku.
Jeśli sam otrzymałeś wypowiedzenie, nie zwlekaj z odpowiedzią. Sprawdź, czy pismo spełnia wymogi umowy, czy zachowano terminy i czy wskazano przyczynę, a następnie odpisz na piśmie, nawet jeśli chcesz tylko potwierdzić odbiór i zaproponować termin protokołu. Milczenie bywa później tłumaczone jako zgoda na warunki, których nie akceptowałeś.